最近投資市場上最大的新聞就是政府奢侈稅的徵收對於房地產後市的影響
沒有房子的人當然看空、有房子的人當然看多
在這邊我提出我的看法
首先
我認為這個法案對於2011年的房市造成的結果僅僅是震盪而已
真正的空頭在選舉完後才有可能發生
我們先思考一下政府在此時此刻作這樣的動作的用意
不用我說，大家也知道是為了選舉
由於目前的政府知道，最大的民怨來自「購買力下降的民怨」
因此誰能解決這問題，就有選票
所以在時間點上，我推測，會是在2011年的下半年通過法案
我這樣推測的理論基礎，是政府思考的是怎麼樣能讓這議題成功的吸引到選民的目光
讓人民感受到政府解決民怨的作為，並成功塑造出話題性
政府在打房上，需要考慮的影響層面很多
若打得太重，讓房價大跌，進而影響到金融制序，這不會是政府樂見的
接下來我們來討論可能的跌幅
從大陸2006年以來的宏觀調控中，我們可以得知
任何政府主動性的調控，都會短暫性地壓抑並帶來修正
但是不會造成崩盤，之後仍然會對應著鈔票的貶值而讓實質資產上升
因此期望開始會馬上崩盤的人可能要失望了
香港在去年打房時，的確造成房市開始短暫的修正
不過到了今年一月又創了新高了
這是由於貨幣供應量的問題
因此這波政策性的打房，必然會有效果，但是幅度不會大
因為這考量到銀行自身資產負債表的問題
如前面所述政府總不想解決了民怨，卻引爆了房市金融的連環反應
政府不願意房價漲太快或再漲上去
希望的是房市能呈現軟著陸的現象，因此政府會以限制的方式先作處理
而自住客最關心的利率問題，我的分析如下
政府並沒有打算從利率上去動作
既使台灣正面臨通貨膨脹的問題
為何不從利率上著手呢
因為這會造成
1. 民間的消費力下降更快 ( 房貸增加 )
2. 企業的借貸成本增加而導致薪資的下滑或是投資的減少
3. 造成熱錢的套利
這都是央行不樂見的
因此從直接控管物價的方式來降低通膨的影響，會是主要的手段
例如開發黃豆進口商能夠一起進口，來壓低成本
除非FED開始緊縮貨幣，調高利率
否則以出口為主的國家大幅提高利率，無疑是開了讓投機者套利的大門
美國低利率、台灣高利率，我們又不願意匯率波動，這就變成套利天堂了
因此今年利率完全是看美國的利率
那分析美國在負債這麼巨大的情況下，既使會升息，我想幅度也很有限
在低利的環境下讓美金快速貶值，是美國欠債不還的妙方
美國自身對於利息的支出都很辛苦了，不會願意利率大幅波動的
這樣會引爆利率火山
因此今年升息的幅度會是在1碼至2碼之間
接下來是房價區段的分析
在這裡我們不討論賺取現金流為主的房地產
只討論以賺取資本利得為主的房地產投資
我想台北市
這一年會是盤整的機率高
理論的基礎是
投資者通常是留下最強的，而先賣掉最有風險性的
股市投資亦然，這就是所謂的汰弱留強
台北市由於土地資源少，籌碼是掌握在最有錢的人身上
的確也是外國投資者買進的第一個區域
推論台北市不漲的機率高，而下跌的機率低，跌幅也低
因此價格漲太快非台北市地區，供應量又大的地方才比較會反應
籌碼凌亂，基本面又不好，當然在市況不佳時，會反應較快又較大
但當然需看地段與產品，不能一概而論
而由於台北市仍然會是被投資客惜售的部分
「假如」，政府不對預售屋的部份有一些處理
又假如建商真的理解了政府的風向球，未來推案減少
那麼在供應量減少，自住客追價意願也同時減小的情況下
會維持平盤
若真的引發劣幣驅逐良幣的情形( 台北市惜售、其它地區量增大 )
若美元進一步又量化寬鬆、亦或石油大漲引發原物料漲價
這樣子台北市房價就更不易下跌
故推論房市若真的會下跌也不會在今年，應該會在明年之後看後續的發展
例如通貨膨脹與股市的走勢
結論
1.今年房市台北市維持平盤機率高，若有跌幅，至多也會是在3%~8%附近
其它區域看地段、產品與籌碼，跌幅無法預測
2.房市處於高檔，新北市價格亂，目前並不是投資的時機點
3.自住客要先檢視資產負責表，與現金流量表，並將未來房貸的利率設在3%
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以上的看法是筆者整理許多財經訊息自行所作的「推測」
筆者單純發表看法，不是投資建議
任何投資必有風險，請自負投資風險
自住型房客，需求與購買時機點，請以自身的現金流量與所買單價作考量
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