** H.C.H 的耕讀筆記 **

到底該不該買房
應該是現在很多人的最困擾的問題
今天我就以我一些淺見來作探討
也希望拋磚引玉，讓大家來討論一下
有需要作私下諮詢的，可以用悄悄話


以我個人所了解的
有自己的房產有幾個下列的優點
(缺點會另發一文討論)


1.強迫儲蓄

買入房地產，有機會能夠快速導引你的花費到實質資產
而不再是3c產品、出國消費、名牌精品、與新車
這裡假設你的投資能力普通，一年投資報酬率在10%上下
不過要注意的是要能真達到強迫存錢的目的
要綜合職業類型(收入穩定性)、房價區間與利率的考量來考量
下面是例子

舉例來說
如果以房貸本利還的方式計算
貸款300萬，年利率2%計算
每個月抓一個整數值，約一萬五本金加利息
在部份新北市與桃園、新竹來說
這可以存到錢，因為你將消費轉為儲蓄
這是以一個小家庭可能租金是1萬5來說
租金取低值作最不利的假設
租金越高，你取得的房子價金越低
你節省到的利益就越大
這就是基本觀念
顯然地，若買房的金額不斷往上
就會碰到一個存錢效益的臨界點
之後就會變成租不如買
因為要避開房子的泡沫區，避免賺了租金賠了價差
這裡更可以了解，年所得與買屋相差越近的區域
幸福指數越高
薪資高、房價低
最後人口淨成長就高，會更進一步帶動房價
這裡我們先簡化分析，先以房價保值為基礎來作基礎
那麼大家就可以去算出，買房是否划算的臨界點
這裡也先暫不考慮你的投資能力
若投資能力高的，可以玩更進階的遊戲
筆者不認為現在各個地區都是合理買房的時機
現在是不是租不如買，就留給大家作客觀計算
畢竟每個人的生活品質要求不一，收入也不一
更重要的是，投資的能力也不一
你投資能力的高低，決定資金的有效率
因為失去頭期款畢竟你就會損失投資的機會成本
我不去評估大部份人的投資能力
有的人，投資了半天，房價漲得比你投資賺得多也有可能
有的人，就是厲害到，投資賺的就是比房價漲得多也有可能
這就要看每個人的財商了

但是，以一般我所見的，對一般大眾來說
買房強迫儲蓄是有效的
不會想出國、也比較會克制自己亂買東西
若不是現在房價這麼離譜
買房子不失為一個站穩人生道路的投資

因此這個強迫儲蓄這項目
只需要你買得房子有一定的保值性
並且貸款成數低
那麼房子就可以達到具有一定程度的現金流轉向的能力
這時候自住的房子就是隱性資產

這裡，現金流轉向，我不知有沒有人這樣說過
若沒有的話，我很幸運的應該是這名詞的原創性發明人
現金流轉向的概念是說
每個人或多或少都有固定的支出
若能將支出轉向到購買未來資產
因此雖然無法立即創造正的現金流
卻隱含了產生抵消支出現金流的隱含性正向現金流
舉例來說
以窮爸爸富爸爸一書來說
他認為房子不是資產
因為房子不會產生流入現金流
我認為這個假設當然以資產的定義上是對
不過，假設你就是有租金的必需支出
那麼只有要合理的條件，房子就是能抵消現金流支出
而將消費轉成資產的「隱性資產」
若時機對，房子還可以轉化成具投資效益的選擇權
也能合法抵稅
此外只要你的房子不要跌價
你平常這些原本要付給房東的錢，日後都可以再運用
但是，我一定要再三強調，房子是資產或是負債
是要看買入的價金，與房子的保值性
最重要的就是，日後不要跌 ( 暫不考慮通膨 )
因為通膨下到底房租會上升還是下降，有另一個模型
總之，房子是否保值
這本身就相當考驗:時機點、選地段與物件的能力
千萬不要認為，買房子就是會保值，就是會漲

因此，最簡單來說，要能達到強迫儲蓄的作用
要有兩個必要條件
1.你的房子要能保值
2.你的價金與當時利率與租金相比，是合算的


當然，目前的房子這麼貴
日後是否還保值？ ( 以前的高雄是例子 )
未來利率還在上漲
自己工作的穩定度呢？
此外，利率的上升也會不斷降低你存錢的效益
因此一定要有積極性還款的計劃
在買房時就要考慮到利率的區間，還有定出還款的計劃
這會讓你更加努力思考怎麼工作與賺錢
並且增強存錢投資的意志力
這都是非常需要考量的問題
請大家多思量

2.對抗通膨

上面的討論，都是以房子不跌價就好的情況作討論
不過房子有時候會對應貨幣的超發而上漲
當你發現養樂多從5元漲到8元了
在各種東西都漲時，房子當然也就會漲
過去300萬買台北市一間房
現在1500萬買台北市一間房
當然這數字是我很粗淺的列舉
精華地區也許更可怕，這都只是表達一個概念而已
不過是這樣的
若是自然對應到通貨膨脹的上漲
基本上沒有再下跌回來的機會
同樣再以我最愛的養樂多為例
我能期盼養樂多之後會因為石油大跌，又跌到五元嗎？
或是我能期望，一份雞排從40元再跌回25元嗎？
當然是不可能的
但是，很重要的但是
若這個商品開始被人炒作
那物品價格上升到一個程度，就會出現泡沫
基本上，養樂多當然不具備可以炒作的特質
為什麼？
因為養樂多的同質性替代品高，他的生產效率也高
也不是人人必喝，而且有保存期限
但是房子，是人人都要住的，他生產時需要時間
而且政府有管制容積率，就是管制了供應量
土地又是可以放的
因此很適合炒作
很多人老實買了保險，然後保險公司去養地......
這回圈就留給人去解

老實說，房子的炒作，會帶動了很多經濟的需求
因此三不無時，一些無能的政府就會放縱房市的發展
仲介賺到了錢
設計師賺到了錢
銀行賺到了錢
政府抽到了稅

不過......也先犧牲了未來整體的內需購買力
因為讓很多人扛了過重的房貸

在這裡
我們作個簡單總結，房子能不能抗通膨
長遠來看是會的
因為筆者現在就可以預測
養樂多在五年後的價格會是一瓶十元
十五年後，應該會是12~13元
二十年後，極有可能是20元
我想，大家可能心中也不致於認為我的預測很浮誇
心裡也暗自會認同吧

因此判斷屋子的保值性，是門學問
總體來說
我認為都會區房子若能持有超過十年以上
不賺不賠的機會都大增
那要真的對抗到通膨，就要持有二十年以上
因此買一個房子，若能持有二十年，基本上獲勝機會才大
基本上應該都能從單純保值到增值
這引申的問題
就要用下一篇來說

3.創造現金流

這個就是極專業的問題
要當包租公，不是簡單的事
窮爸爸富爸爸裡面說房子不是資產
會流出現金流
但是同時，我們又明白書裡面說的
房子似乎也可以創造正向現金流
怎麼會這樣，好複雜

其實，買房要量力的最重要因素
就是你不能將所有現金流都導入到買房
一定要另外還有資金，作投資與創建正向現金流
等待自住的房子未來也成為會產生現金流的資產

其實如我第一項探討的
如果能抵消掉，本來就要流出的租金
那麼房子在合理的價格，基本上是進可攻退可守的工具
對於沒有時間理財的人來說，是最基本對抗通膨的工具
在都會區的話，還可以出租收取現金流
不過要看時機點，不然投報率會低到根本無利可圖
只變成單純在賭未來的上漲

因此總結以上的論述
我們可以明白
買房子最重要的一點
就是一定要保值
保不保值，就跟你的入手價有關
房子絕對不像一個話術說的，自住沒差，所以貴一點沒有關係
買的價金，就決定了你這筆交易，有沒有現金流的流入
甚至影響了你有沒有現金再去作額外的投資
這都要看每個人的資產負債表與現金流量表來作衡量
筆者這幾年研究了台北市、新北市、桃園、新竹等都會區
最靠近大眾捷運設施的幾個區域
發現，有幾個地區都是有生活機能非常好
卻被低估的地方
不過由於投資的風氣高，很快一下子就又有人進場炒作了
因此市場上目前可以合理入手的房子，其實是越來越稀少
建議大家耐心尋找，細心發堀，
而若您沒有房地產這個工具對抗通膨
那麼就要有更高的財商，來買進各種硬資產或績優股了