** H.C.H 的耕讀筆記 **

房地產的價格因素很複雜，不是這麼簡單說得完的課題
我覺得如果你手上資金有限的話，不要把所有資金都拿去買房
但我不是很建議一直不買房，因為貨幣真的貶值太快了
買房能舉債不一定是壞事，其次是租不如買的情況下，現金流可以轉向
這部份我沒有時間再寫一次了
有興趣的人，請看我之前的文章

到底該不該買房?---買房優點篇
到底該不該買房?---買房缺點篇

買房永遠只是時機點的問題，但是反過來說，誰又能真正知道時機點呢？
巴菲特也有買自己的房子，他買的時間點算是一般，但買的是一般房價兩倍貴，雖然不是在大城市
巴菲特的財商我想大家能相信是在一般人以上的
大家來看看巴菲特的情況吧

1951年，巴菲特在哥倫比亞大學畢業，由於在紐約找不到工作，他回到老家奧馬哈做股票經紀人，就相當於今天股票公司的一名普通員工。
1952年，蟻族巴菲特遇到了自己喜歡的姑娘蘇珊，據說老巴在結婚的時候和他老婆說：“親愛的，我現在給你兩個選擇，我工作了一年攢下來了一萬多美金。現在一是可以花一萬美金買套小房子，二是讓我拿這一萬美金去投資，過幾年買套大的。”蘇珊說：“好，我相信你! ”
1952年，蟻族巴菲特裸婚，與老婆租下了兩室一廳，晚上能聽到老鼠在天花板上開派對。
1953年，他們的第一個女兒出生了
1956年，租房子住了四年之後，26歲的巴菲特成立巴菲特聯合有限公司，開始創業。
1958年，他的投資開始穩定獲利，他花了3萬多美元買下了位於奧哈馬的一座灰色小樓，至今仍住在那裡。
1962年，10年後，巴菲特賺到了自己人生中的第一個100萬。
2008年，財產620億美元，成為世界首富

舉巴菲特的例子給我的啟發是
1.有個正確的觀念和相信你的老婆，是人生致富的開始
2.一時的貧富不足以決定你的未來
3.現金流要正確、資產分配也要正確、每個人更都應該要保有能創業的機會
4.巴菲特住在鄉下的小豪宅，快樂的很，還喜歡趁便宜買大箱的櫻桃可口可樂，真是個糟老頭(誤)
5.巴菲特結婚一年就誤生小孩= =，不過之後仍然是富翁，這更讓我了解家庭正確現金流的重要性

不過有個比較深的地方我也要提出來，不想誤導大家

第一個是時代背景的不一樣 ( 極大的不同 )

巴菲特從1952年到1962年賺到第一個一百萬的時候，當時購買力下降並不快
因為美國是在1971年正式停止美元兌換黃金
從此開啟了中產階級的地獄之門，這之後你有沒有實質資產差很多
在貨幣快速貶值下，你賺錢的速度要真的夠快，才能抵消到購買力的下降
以1971年到1980年，你用一萬賺到100萬，在大都市若要買房子也還是會被吃掉大部份的獲利
此外1957年家庭收入( 通常是單薪，媽媽留在家顧小孩 )
約是2000~10000美元，因此一般人去買老巴30000美元的房子
假設他年均收入在5000美元，他買的房是他年收入約六倍而已，與現在的情況大大不同
提供一下當時美國的物價水準

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1958年
美國每年的通貨膨脹率2.73 ％
英國每年的通貨膨脹率2.7 ％
新房子的平均成本$ 12,750.00 ( 巴菲特買的房子約是31500.00元 )
平均月租金$ 92.00
平均每年工資$ 4.600.00
一加侖汽油25美分的成本
參考網址( 都是英文 不過不會很難懂，房價依大都市或不是要稍微區分一下 )
1958年美國房價水準_1
1958年美國房價水準_2
1958年美國日常生活水準

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而在美國的當時，車子是相當貴的。但是卻很少人是貸款買車，都現金支付
大家玩的是棋盤遊戲與牌類遊戲，沒有什麼要為了娛樂付第四台錢或上網費用的
而且一個州就大得過份了，沒有什麼出國玩的需求，光是在一個州就玩到死了....
價值觀而言，大多數當時的美國人是以他們買得起的東西為主，不是他們想要的
看看今日，就知道美國的銀行家們，把美國人教育成什麼樣子
讓他們變成了新型的奴工階級而不自知，這應該要歸功於電視與電影的積極教育吧
美國目前上好一點的大學是要300至450萬新台幣，而大學畢業不見得立即就有工作
最好還要有企業實習的機會，而許多實習的機會也不見得會提供薪水
簡而言之，生活在銀行家統治的現代
我們要比巴菲特時代的一般人要辛苦很多很多，才能保有購買力和過一般的生活
大家各要知道量力而為與好好計劃的重要性
通膨快速的現代，一切遊戲規則都變了，過去的時代已經「回不去了」

第二個是財商的不一樣
巴菲特對股市的財商我想與你我不一樣
他從小就很會作生意了，在大學主要學的也就是投資。
因此能不能從投資來將資金效益作運作，我想也是要考驗很多事，沒有這麼單純
很多人也是在股市中折損了第一筒金，當然也有人賺到第二筒、第三筒，這不能一概而論
此外每個人的家庭狀況、工作狀況也都不同，因此到底該不該買房，是很個人化的事
那到底現在什麼地方房子可以買，什麼地方不行，我該買多少價位的
這就更要考驗每個人用功的程度了，總要知道這個都會區未來的發展才行的
空房率是給大家看區段發展趨勢的，而不是看到底會不會跌的。人口多的地方，當然比較容易爭取建設。
我的看法是，台北市的中產階級當然痛苦指數是蠻高的，其它縣市有些區段偏貴，有些還好
偏貴的，真的不要急著入手，尤其是供給量很大的區段，自己要懂得注意
我知道發文者是希望大家要重視現金流與機會成本
但在貨幣崩壞的今日，財商一般的人要抗通膨，房子不是個壞選項，只是單純是買的時機的問題
對一個中產階級來說，住是基本問題，只是看你是要用什麼機會成本去換住這個需求而已
總不要期望每個人都是財商很高的，都能在股市中穩健獲利，用投資出來的錢就能換租金
術業有專攻，每個人在自己行業內競競業業找創業機會，也許都有更好的投資報酬率
所以
我真的覺得不要有一輩子租房也不錯的想法
這樣子你能對抗通膨的工具會少了一樣
我目前主要資產是各種現金貨幣、貴金屬還有自住房地產、各種放空型產品
我的財商算還ok，我也還是乖乖持有房子，因為我需要債務作空貨幣，
不過當然我房子本利還是與租金相差不多的，我對區段的判斷也算略有信心
正確來說，除非你的現金流正確，買的地區正確，不然你的房子不見得是資產的
所以還是好好認真工作看能不能創業，好好看房子，若有好價位出現，好的物件，真的也要下決心下手
好的區段永遠是比較貴的，因為你喜歡，別人也喜歡。
房子要有現金流，就要有租的人，才能創造出現金流，
因此到底你是人家永遠的現金流，還是你以後也要有現金流，就看你的規劃與智慧了
你當房客覺得房東是槓桿，房東負擔了房價的波動與折舊，我拿這些錢投資更有收益。是對的。
房東覺得房客你是我的槓桿，你負擔了我的成本，我有現金流與選擇權等待增值的空間，也是對的。
到底誰是誰的槓桿，就要看誰的現金流與機會成本是對的，若兩個人的現金流都正確，那就都對，是雙贏
因此是租還是買正確，不能一概而論，要看情形。
巴菲特剛開始也是租房的，但到後來也是買了間合宜的房子，從此也沒有換過
看看別人想想自己
有沒有必要一次就買高價位的房子，裝潢的漂漂亮亮，讓自己往後沒有創業或出國外派的機會
有沒有必要就覺得買房子是很笨的，而忽略了房子仍舊是一個對抗通膨最簡單的方式

一些想法，不見得是對的，網路上的資訊都不要盡信，包括我寫的文章也一樣
僅供給大家作參考