< 圖一 > 台灣主要都市十年間空屋率變化狀況 （圖片提供：張金鶚教授）
< 圖二 > 台灣主要都市十年間空屋數變化狀況 （圖片提供：張金鶚教授）
< 圖三 > 台灣主要都市十年間空屋數變化狀況 （圖片提供：張金鶚教授）
原文： 空屋創新高 賣屋趁早 ( 撰文／張金鶚 )
http://www.moneynet.com.tw/e_news.php?id=2206
( 原文有許多張教授的觀點，裡面有許多重要的見解值得大家深思 )
我的研究領域是在於總體經濟與科技類股的趨勢分析
在房地產方面雖平常會注意與研究，但與專業人士相比我想研究的縱深仍嫌不足
不過承蒙朋友的不嫌棄
我在今年第二季時曾應一個在外商公司作不動產估價師的朋友要求
寫了一篇有關大陸房市分析的文章
在當時我已經強調大陸資金市場會有流動性的問題與房屋餘屋太多的疑慮
對於這篇分析報告我至今仍相當有信心
目前的大陸房市的發展與我的預期是十分接近
今天我將針對台灣目前的空屋普查與預售屋餘屋數量作交叉分析
我想今天這篇文章應該對許多人來說相當重要
房子畢竟不是一個小額的支出，本著知識份子的良心，藉由此篇文章分享我的見解
首先我先對張教授的研究表達我的敬意，雖然張教授忽略了貨幣超發的效應
但是作為一個學者，他的研究仍是非常重要的，許多網友對他的攻擊是粗魯的
就如同知名財經部落客黃國華一樣，他幫許多人避開了股災，卻因為之後空手而被攻擊
我想台灣缺乏對正直提出自己看法的研究者一個尊重的態度
資訊提供者如果並沒有對價的關係或想圖利自己，那麼讀者要怎麼判斷資訊
「應該是自己的邏輯與思考的事」，別因為自己判斷力不夠就怪罪於別人。
我想知識、經驗、客觀資訊，這些都是相當寶貴的，對於提供者大家應有敬意！
張教授提供的資料，對於廣大的購屋族與投資者都是一個很寶貴的資訊
我發表這篇文章，也是希望對於大家對有良心的教授應給予重視與尊重才是！
而且他並不是所謂的空頭大師，在房價低檔時期，他也曾經唱多房市
在選戰倒數與經濟前景不明的這個時刻，張教授敢於發表自己的研究，著實讓人敬佩
在這裡我另外加入自己收集的最新預售屋銷售狀況
從即有的空屋與未來將新增的建案，我們可以從中了解目前台灣房屋的供給與需求
首先，我們來看看在2010年底，主要都市的空屋狀況
從圖一到圖三來看
我們可以來分析北台灣幾個城市的空屋狀況
1.台北市
從資料顯示，除了台北市以外幾乎主要大城市的空屋率都是在20%附近
全台灣平均五間的房子就有一間是空屋的狀況
然而台北市是台灣首善之區，所有的資源都在台北市
從89年底至99年底，台北市空屋率上升1.6個百分點而空屋數上升2.6萬戶
都比其它主要都市來得少
這明顯的反應出台北市的住宅需求是遠高於所有其它的都市
因此配合我上一篇文章的分析，我認為台北市的住屋需求不會減少
不過台北市租金與房價比目前應該是差距很大，我仍認為租不如買
我也不認為台北市仍然能維持如此強勁的價格上漲動能
2. 新北市
新北市的幅員相當大，因此土地的供給也相當大
在台北市房價已經不是一般受薪階級買得起的當下
新移民造就了新北市的房地產價格飛快上揚
在大家認為新北市的住屋需求會大量增加時
從空屋率來看，新北市的空屋率上升速度卻是4.7%為第一名
從空屋數來看，空屋數是十萬戶，也是台灣排名第一名
我們從新北市這樣子的空屋數來看
有兩個推論
一、新北市的新移民的移入速度，不及成屋增加的速度
二、新北市的投資客數量不容忽視
新北市有些地區的餘屋是應該可以忽略的部份：如三芝的度假屋
而且一些生活機能方便並近台北近的地方應該空屋率不會這麼高
但從數據上，新北市是否供給大於需求，我想就請讀者們自己判斷
3. 桃園市
桃園市與新北市一樣，外來的新移民在這兩年也是創了新高
除了台北市房價過高外，桃園不斷增加的交通建設與航空城政策
吸引了許多講求房屋坪數要更大的首購者移民至桃園
桃園的空屋率是下降了2%，空屋數卻是增加了2萬戶
這代表住宅數( 推案量 )在桃園是增加的，但是人口的增加數也增多
( 舉例來說：89年的住宅數是 10萬戶，空屋數是2.3萬戶
99年的住宅數是 20萬戶，空屋數是4.3萬戶 )
不過後續桃園是否還會有這麼多新移民的移入
我想我持保留的態度，因為政府的合宜住宅政策，應會讓許多首購族
選擇離台北交通較近的新北市居住
4. 新竹市
桃園、新竹的空屋率這十年來都在20%以上
因為台北市的磁吸力量實在太大
對桃園來說，台北的就業市場來許多人通勤往台北
新竹雖然有有園區提供大量的就業機會
但是由於交通便利，許多來就業的人
是一到五在新竹工作，假日就回台北、台中、桃園、竹南等地
因此這樣子的族群都是選擇居住在小套房中
一間房子就可以隔成很多小套房，因此新竹就業人口數雖多
空屋率如此高應該就是如此形成的
對許多人來說，新竹就是個工作的地方
許多人都是期望錢賺夠了就要回到家鄉
然而近幾年慢慢願意定居在新竹的人數有上升的趨勢
新竹的人口不但增加，生育率也不低，重點國中小學甚至能增班
不過我們細部觀察新竹市的空屋率與空屋數變化狀況
新竹的空屋率這十年來是上升了約1%，空屋數上升約7千戶
這是99年底的數據，對應到新移民增加來說，應該是合理的數據
但是變數在於以未來新竹關埔區這麼大量的房屋供給量來看
縱然由於台北房價的高漲，越來越多人會慢慢選擇在新竹定居下來
但新竹空屋率的變化仍可能在未來幾年會有極大的改變
在張教授的研究中，新竹空屋率的部份應沒有包含到新竹縣竹北的狀況
不過以我的觀察，竹北市空屋率狀況可能不會比新竹市來得樂觀
看完統計至去年的住宅空屋率的狀況，我們來看統計至最近兩個月的預售屋狀況
< 圖四 > 2011年七月底北台灣細部地區預售屋銷售統計
< 圖五 > 2011年八月底北台灣主要都市預售屋銷售統計
張教授的資料是統計至2010年底的空屋率狀況
那麼到2011年的現今
建商持續在供應的預售屋狀況是怎麼樣的情況呢？
我們試著從預售屋來研究目前台灣的新屋供給市場
從圖五與圖四來看
預售屋餘屋數最高的前兩名是在新竹市與竹北市
新竹市與竹北兩個地區在七月底時的預售屋餘屋總數超過5000戶
而新竹市的可售金額從820億持續增加至900億
未售出金額卻從300億增加至600億
以新竹預售屋銷售率約33%來看
這個數量對於大新竹地區來說，需要多久的時間來去化呢？
這也是我一直並不看好新竹市與竹北市重劃區房價的主要因素
我們再看到空屋率最高的新北市
預售屋未售出的金額是來到1500億
以這樣子的情況來觀察，新北市外圍供給量較大的地區
是否還能維持以往這樣子的上漲動能呢？
在2011年股市表現不佳，全球總體經濟不佳的現今
房市的成交量都不斷創新低
科技廠慢慢無薪假開始成真
目前我並不了解張教授在計算空屋率的時候
住宅數是以目前已經建好的新成屋與中古住宅作為分母
還是有加入預售屋的成份
但是以現在我們手中能掌握的資料
空屋率高、房價在高檔、景氣前景不明、預售屋可售金額仍高
要說台灣的房子是供不應求是說不過去的
而是否供過於求，就留給大家去自行判斷
房子要能對抗通貨膨脹，那麼基本上買的房價泡沫不能太多
現今來看，房子未來長期走跌的機會並不是沒有
當建商
各都會區的精華區，我想空屋率不會如平均值這麼高
但是房價在長期資金推積出來的猛烈漲勢中
一些較外圍的地區到底有多少成份是泡沫，這值得大家好好思考
買房要量力而為，若是價格合理，生活機能良好、地段良好
在衡量租金與房貸本利還之間若有合理的區間
那自住者可以在承擔的範圍去買進
只是房子有漲有跌，切勿認為房子儘管折舊也依然始終能上漲
台北市以外的中古屋在買進後若出售年份已超過25年，賣出價仍能等於買價
我想在現今這個時間點，那就已經表現極為良好的保值房子了
房子折舊是一個必然的事情，既使貨幣的超發會帶來房子價格的上漲
房價仍是要在一個合理的範圍內，才能讓買進者保持購買力
若未來建商是一個降價求售的，那麼帶來的效應可能就會很大
畢竟建商若要緊急拿回現金，那賣價是最有可能低於自住客買進價格的
當大陸的房市也開始修正了，再加上全球目前景氣如此不明的情況來看
台灣的房價真的有再繼續上漲的動能嗎？
我保持比較保留的態度
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